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不動産売買のQ&A
Q
Q1
不動産の売却を考えていますが、最初に何をすればよいのでしょうか?
まずは、不動産の査定を行なうことをおすすめします。査定とは、その不動産がいくら位の金額で売れそうか、売却予想価格を調べる ことです。当社では、メールでご依頼いただける無料査定サービスを行なっております。
Q2
不動産の査定とは、実際にどういうことをするのですか?
査定には大きく分けて、「簡易査定」と「現地査定」があります。 簡易査定は不動産の現地確認は行なわず、法規制等の調査、周辺の売出事例や成約事例の調査、市場の動向を考慮に入れて、おおよその 査定価格を算出するものです。 現地査定は、実際にお住まい等を訪問させていただき、お部屋の状態、リフォームの必要性等を確認してから、査定価格を出します。 日当りや風通し、騒音等のチェックなども実際に確認しますので、より精度の高い査定価格になります。
※どちらの査定も無料です。
Q3
査定をお願いした場合、売らないといけないのでしょうか?
そのようなことはいっさいございませんのでご安心ください。売る、売らないはお客様の判断ですので、ご参考にしていただくだけでも結構です。
Q4
家に住みながら売却することは可能ですか?
それはもちろん可能です。売却を希望されるほとんどのお客さまは、住みながら売却を進めてらっしゃいます。 この場合、購入希望者がいらっしゃれば、事前にご連絡の上でお住まいをご案内させていただくことがございますので、 その際にはご協力をお願いします。

住まいの「買い替え」テクニック

Q5
ご近所に知られたくないのですが、こっそり売ることはできるのでしょうか?
もちろん可能です。その場合は近隣へのチラシ広告などを行なわずに、購入を希望しているお客様の中から、条件の合う方にご紹介する などのサポートを行ないます。
また、インターネットでの広告は、興味のある方が見る媒体ですので、ご近所の方に知られにくいという特徴があります。 インターネット広告を重視した販売活動を行なう等の、お客様のご事情に合わせた売却活動をいたいしますのでご安心ください。
Q6
売却するときは査定価格で売らないといけないのですか?
必ずしも査定価格である必要はありません。 しかし、お客様にご提示した査定価格は不動産のプロとして客観的に物件を評価し、周辺の相場や長年蓄えたノウハウをもとに 「この価格なら売れるだろう」と思われる適正価格を算出したものです。 査定価格を大きく上回る金額で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要したり、結局査定金額を下回る額でしか売れなかった というケースもございます。売りに出される金額は、当社の営業スタッフとよく相談して決定されることをおすすめ します。

ご売却成功のノウハウ

Q7
少しでも高い価格で、有利に売りたいのですが?
ほとんどのお客様が、少しでも高く売りたいと思っていらっしゃいます。しかし、逆に購入希望者は少しでも安く買いたい、 と思っているのも事実です。 重要なことは、高い価格で売るためには、お客さまの不動産を高く評価していただける購入希望者を見つけることです。 当社では、ワイドな店舗ネットワークときめ細かな営業力で、より良い購入希望のお客さまを探すお手伝いをさせていただきます。

ご売却成功のノウハウ

Q8
売却した代金は、いつもらえるのでしょうか?
ケースバイケースですが、ご売却代金は、契約時と引渡し時の2回に分けて支払われることが一般的です。 その内訳は契約時に5〜10%程度、引渡し時に残りが支払われるケースが多く見られます。ご契約から引渡しまでの期間は、 当社の営業スタッフが、売主様と買主様の間に入り調整をさせていただきます。

引渡し・残代金の決済について

Q9
物件を販売する際には、どのような広告や販売活動をするのでしょうか?
購入希望のお客さまへのご紹介、近隣地域への新聞折込チラシ配布、オープンハウスの開催などをさまざまな 販売活動を行なっております。 また、テレビコマーシャル、ネット広告、各種住宅雑誌やインターネットへの物件掲載などを 実施し、よりスピーディに、より条件の良い買主様をお探しいたします。
Q10
売却のための広告費用などは、手数料とは別に払うのですか?
原則的には、お支払いいただく必要はありません。ただし、お客様のご要望により特別な広告を実施する場合等は、実費をご負担 いただく場合もございます。その際は、あらかじめ担当者からご説明させていただきますのでご安心ください。

売却にかかる諸経費・税金について

Q11
長く住んで家がかなり傷んでいますが、リフォームする必要があるでしょうか?
一般的には、リフォームの必要はありません。ただし、リフォームを行ない買い主への印象を良くすることで早期の売却が実現する こともありますので、営業スタッフと十分に相談してみてください。

ご売却成功のノウハウ

Q12
家の買い替えを計画していますが、どんなことに注意すればよいでしょうか?
家の買い替えでは、売却と購入のタイミングを揃えることに気をつけることが重要です。 特に、新築物件を購入する場合、入居までの時間が長くかかりますので、すぐに売却してしまうと、仮住まいが必要となり余計な 出費が出てしまいますので要注意です。 しかし、逆に入居が近くなってから売却しようとすると、売却に時間がかかり想定よりも販売価格を下げる必要がでたりすることも 考えられます。当社では、ひとりひとりのお客さまに合った売却プランをご提案させていただきますので、お気軽にご相談ください。

「売り」が先か?「買い」が先か?

Q13
不要な家具がありますが、売る時に全部処分しないといけませんか?
不動産を売却する場合には、空家の状態で引き渡すことが原則となっています。 つまり、不要品の処分は売主様の負担となります。
家具などの大型不要品の処分方法としては
■引越し時に引越し業者に引き取ってもらう
■リサイクルショップに売却する
などの方法があります。
粗大ゴミ等の手配は意外に時間がかかりますが、当社では、各業界のプロフェッショナルとパートナーシップを結び、 引越時・新生活スタート時・毎日の暮らしの中で、お得で快適なLifeサポートサービスを提供しておりますので、 お気軽にご相談ください。
Q14
買い替え先が未完成で、先に自宅が売れた場合はどうしたらいいのでしょうか?
仮住まいが必要なケースや、買主様に引渡しをお待ちいただくケースなどもあり、一概に申し上げることはできません。 住まいの買い替えは、スケジュールの調整がとても重要ですので、事前に営業スタッフと十分にお打合わせください。

住まいの「買い替え」テクニック

Q15
売却した場合、確定申告が必要でしょうか?
売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。 通常、年末調整で納税しているサラリーマンの方も確定申告が必要となりますので注意が必要です。 当社の営業スタッフは不動産に関する専門知識はもとより、税務、法律まで幅広い知識を習得し、あらゆる場面でお客様に 十分なコンサルティングが実施できるよう教育研修を受けておりますので、お気軽にご相談ください。
Q16
売却するときどんな費用が必要ですか?また、税金もかかりますか?
売却費用として「仲介手数料」や「抵当権抹消費用」「契約印紙代」等がかかります。 また、売却によって利益が出ると「譲渡所得税」「住民税」がかかります。 (特別控除が受けられる場合があります)

売却にかかる諸経費・税金について

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Q1
駅などからの徒歩時間は、どのような基準で決めているのですか?
道路距離80メートル毎に約1分と換算し、1分未満の端数は1分として切り上げて表示しています。
Q2
重要事項説明とはなんですか。また、チェックするポイントはなんですか?
宅建業者は買主に対し、宅建業者は定められた項目について
1.記載した書面を交付する
2.口頭で説明する
という説明を、宅地建物取引主任者からさせなければなりません。
これは、契約を行う前に行わなければなりません。
説明項目は主に以下の通りです。
I 対象となる宅地又は建物に直接関係する事項
1.登記簿に記載された事項
2.都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
3.私道の負担に関する事項
4.飲料水・電気およびガスの供給施設・排水施設の整備状況
5.未完成物件の場合にあっては、宅地造成または建物建築工事完了時における形状、構造など
6.当該建物が土砂災害警戒区域内か否か
7.住宅性能評価を受けた新築住宅である場合
II 取引条件に関する事項
1.代金及び交換差金以外に授受される金額
2.契約の解除に関する事項
3.損害賠償額の予定額または違約金に関する事項
4.業者が売主となる物件の売買における手付金等の保全措置の概要
5.支払金又は預かり金の保全措置の概要
6.金銭の貸借のあっせん
7.割賦販売に係る事項
III その他の事項
1.供託所に関する説明
IV 区分所有建物(マンション)の場合
1.区分所有建物の「不動産の表示」
2.一棟の建物またはその敷地に関する権利及びこれらの管理・使用に関する事項
1.敷地に関する権利の種類及び内容
2.共用部分に関する規約等の定め
3.専用部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め
4.専用使用権に関する規約等の定め
5.所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免する旨の規約等の定め
6.計画修繕積立金等に関する事項
7.通常の管理費用の額
8.管理の委託先
9.建物の維持修繕の実施状況の記録
不動産の契約ですから、金額も通常の買物とはレベルが違います。 後でトラブル等を防止し、売主買主双方とも円滑に取引しなければなりません。 ですから、物件に関わる情報を正確かつ的確に説明し、契約前に了承いただく ものです。
Q3
契約とはどんなものですか。また、どのような事項について契約書で取り決めるのですか?
1.目的物件の特定、売買代金、支払い条件、所有権移転登記申請、引渡等の契約内容について、 売買当事者間で合意が成立したことを指します。
2.合意した内容について書面(売買契約書)にし、当該書面に当事者及び媒介業者並びに宅地建物取引主任者の 署(記)名押印を行います。
3.その書面を売買当事者それぞれに交付します。

契約書で取り決める主な事項は
1.売買の目的物及び売買代金
2.手付金
3.売買代金の支払時期、方法等
4.売買対象面積等
5.境界の明示
6.有権の移転時期
7.引渡し
8.抵当権の抹消
9.所有権移転登記等
10.引渡完了前の滅失・毀損等(危険負担について)
11.物件状況等報告書
12.瑕疵担保責任
13.設備の引渡し
14.手付解除
15.契約違反による解除、違約金
16.融資利用の特約
17.印紙の負担区分
18.管轄裁判所に関する合意
19.定外事項の協議義務
上記の他に、特段の取り決めを要する事項があれば、当事者間で話し合って特約を設ける場合があります。
Q4
広さの単位はどのようにみればよいのでしょうか?
1坪=2畳(帖)≒3.3平米という関係になります。
○平米×0.3025=○坪というような計算をよく行いますので、覚えておくとよいでしょう。
Q5
間取図で表示されている記号の意味は何でしょうか?
下記のようになります。
L → リビング
D → ダイニング
K → キッチン
S → サービスルーム
P.S → パイプスペース
UB → ユニットバス
MB → メーターボックス
Q6
間取図に「S」サービスルームとよく表示されていますが、どのような部屋なのでしょうか?
「納戸」(なんど)のことで、通常は3帖以下の部屋ないしは、窓のない部屋を指します。 これは、建築基準法で定められた、窓のない部屋を居室と認定しないという決まりに従っています。 広さが8帖以上あっても窓がないのでサービスルーム扱いになる部屋もあります。
Q7
坪単価とよく言いますが、どのように出しているのでしょうか?
売買価格を物件の坪数(面積)で割った結果のことです。
売買価格2,500万円、面積50坪の場合だと下記のようになります。

25,000,000円÷50坪=坪単価 500,000円
Q8
頭金(自己資金)はどのくらい必要ですか?
一般的には物件価格の10%〜20%程度必要になります。購入価格以外にも、税金・ローンの事務手数料 などが現金で必要になるので、注意する必要があります。